从房产税和土地使用税的征免看“去产能调结构”的限期优惠

只要拥有房产、占用土地，企业无论是否停业，都有房产税和土地使用税的纳税义务。不过在实际经济活动中，有关部门对于一些特定纳税人，给予了减、免税优惠政策。近期，为推进去产能、调结构，促进产业转型升级，财政部和国家税务总局印发了《关于去产能和调结构房产税 城镇土地使用税政策的通知》（财税[2018]107号）, 明确对去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，给予限期免税的优惠政策。这项政策并不是一项新政策，其实是经过几次变迁演化而来。本文将从房产税、土地使用税的征免角度，对该项政策进行简要分析，主要包括以下内容：

一、房产税、城镇土地使用税的征税规定
（一）纳税人
（二）纳税义务发生时间
（三）纳税义务截止时间
二、房产税、城镇土地使用税的减免
三、停业关闭企业的房产税、城镇土地使用税的征免变迁

一、房产税、城镇土地使用税的征税规定

（一）纳税人

在城市、县城、建制镇和工矿区，拥有产权的房产所有人应缴纳房产税。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称“土地使用税”）的纳税人，应当按规定缴纳土地使用税。

（二）纳税义务发生时间

1、房产税

新建的房屋，纳税人自建的，自建成之次月起征收房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。

购置的房屋，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税；购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

2、土地使用税

除上述规定外，新征用的土地，征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

（三）纳税义务截止时间

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

由上述规定可以看到，房产、土地是否闲置，有关企业是否停业，并不影响其房产税和土地使用税的纳税义务。

二、房产税、土地使用税的减免

（一）房产税减免

根据房产税暂行条例的规定，国家机关、人民团体、军队自用的房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，个人所有非营业用的房产，经财政部批准免税的其他房产可按规定免纳征房产税。
除上述规定外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。

（二）土地使用税减免

根据城镇土地使用税暂行条例的规定，国家机关、人民团体、军队自用的土地，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地，市政街道、广场、绿化地带等公共用地，直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地可免缴土地使用税；经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。

除上述情况外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由县以上地方税务机关批准。

此外，一些特定用途和特定行业，如科技企业孵化器、国家大学科技园、供热企业、铁路运输企业、物流企业等等，可按专门的规定，享受房产税和/或土地使用税的减免。总之，享受房产税、土地使用税的减免，需要有法规的支持。

三、停业关闭企业的房产税、城镇土地使用税的征免变迁

（一）2004年以前暂不（免）征收

闲置房产、土地，曾经可以按法规规定、经批准后，暂不征收房产税、暂免征收土地使用税。

《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第008号）的第二十条曾经规定，“企业停产、撤消后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税”。

《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（[89]国税地字第140号）的第九条曾经规定，“企业关闭、撤消后，其占地未作他用的，经各省、自治区、直辖市税务局批准，可暂免征收土地使用税”。

（二）2004年以后恢复征收

2004年，财政部、国家税务总局先后出台《关于调整房产税有关减免税政策的通知》(财税[2004]140号)和《关于调整城镇土地使用税有关减免税政策的通知》（财税[2004]180号）。140号文废止“第二十条企业停产、撤消后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税的规定”。180号文取消了“第九条 企业关闭、撤消后，其占地未作他用的，经各省、自治区、直辖市税务局批准，可暂免征收土地使用税的规定”。

两条规定废止取消后，按照房产税、土地使用税纳税义务的有关规定，原则上即使企业已经停产或关闭，只要它仍然有房产的所有权、占用土地，就应该按规定缴纳房产税和土地使用税。

实践中，有地方税务机关还发文对此进行了确认，如北京和重庆。《重庆市地方税务局关于调整房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（渝地税发[2006]104号）就曾明确规定，企业拥有的房产、占用的土地，不论是否闲置，均应照章缴纳房产税、土地使用税。

（三）去产能和调结构关停的企业可享税收优惠

去产能、调结构、促进产业转型升级，将会导致一部分企业停业、房产土地闲置，如果在这类企业处置之前对其依然征收房产税和土地使用税会给企业带来一定的压力和困难。如果在这类企业处置之前一直不征收房产税和土地使用税，也可能出现就此搁置择机再恢复营业的情况。
财政部和国家税务总局近期发布的107号文，对于两方因素都进行了考量。170号文规定，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业给予了限期税收优惠，自2018年10月1日至2020年12月31日，此类企业自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。

按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭，可享免税优惠的各级企业，是指经有关部门认定的，并且列在名单上的企业。中央企业名单由国务院国有资产监督管理部门认定发布，其他企业名单由省、自治区、直辖市人民政府确定的去产能、调结构主管部门认定发布。各级认定部门应当每年核查名单内企业情况，将恢复生产经营、终止关闭注销程序的企业名单及时通知财政和税务部门。

符合条件的企业享受上述免税政策，还需要进行减免税申报，并将房产土地权属资料、房产原值资料等留存备查。